„Na čo si mám dať pozor?“ Otázka, ktorú si každý kupujúci domu, bytu, či pozemku položí. Asi najjednoduchšia odpoveď je: „Na všetko, čo s kúpou súvisí“.  V tomto článku si stručne ukážeme najdôležitejšie úskalia kúpy nehnuteľností.

 

V zásade je potrebné rozdeliť okruhy otázok spojených s prevodom vlastníckych práv k nehnuteľnostiam na technické otázky, ktoré riešia technický stav  nehnuteľností a na otázky právne, ktoré sa týkajú samotného prevodu nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností a zároveň skúmajú aj existenciu prípadných právnych vád a tiarch na nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosť má faktické vady, pokiaľ nemá požadované vlastnosti a ktoré tak bránia (alebo sú v budúcnosti spôsobilé brániť) každodennému užívaniu nehnuteľností.

Oproti tomu právne vady spočívajú v existencii práv tretích osôb. Zväčša sa jedná o záložné práva, vecné bremená či nájomné právo. Tieto práva sú spôsobilé Vás v budúcnosti obmedzovať, s nehnuteľnosťou voľne nakladať, či dokonca spôsobiť neplatnosť kúpi nehnuteľnosti.

 

 Ako postupovať pri kúpe domu či bytu.

 

Faktické vady pri domoch či bytoch súvisia najmä s vekom nehnuteľností, teda či kupujeme novostavbu, alebo staršiu nehnuteľnosť. V prípade novostavieb ide predovšetkým o vady spôsobené pri výstavbe a tieto by mali byť odstrániteľné v rámci záruky, ktorú poskytuje dodávateľ stavby. Pokiaľ, však ide o zjavné vady alebo vady, ktoré sú uvedené v príslušnej evidenčnej dokumentácii je možné uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady len v prípade, keď strana predávajúca výslovne v zmluve uviedla, že nehnuteľnosť nemá žiadne faktické vady. Záručná lehota je zo zákona pri zhotovení stavby trojročná, avšak je možné ju zmluvne predĺžiť. Pri opravách či úpravách je záručná lehota najmenej 18 mesiacov.

Inak je tomu pri kúpe staršej nehnuteľnosti, kde je treba dôkladne preveriť celkový stav s ohľadom na pravdepodobné opotrebenie a zohľadniť predpokladané náklady na odstránenie týchto vád. Dôležitým kritériom je stavebná kvalita, energetická náročnosť, rozvody sietí, spôsob vykurovania a ďalšie.

V oboch prípadoch by sme pred podpisom kúpnej zmluvy mali predmetnú nehnuteľnosť navštíviť s odborníkom (stavbárom, elektrikárom, plynárom...). Zároveň odporúčame vyžiadať si všetky príslušné revízie, ktoré majiteľ má k dispozícii.

Každopádne sa odporúča, aby všetky faktické vady boli uvedené priamo v kúpnej zmluve. Toto ustanovenie do budúcna chráni obe zmluvné strany a môže zamedziť prípadným nedorozumeniam a sporom.

Pri posudzovaní právnych vád bytu či domu je nutné zistiť si vopred právny stav nehnuteľností na výpise z listu vlastníctva na katastri nehnuteľností. V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že internetová aplikácia katasterportál.sk nemusí byť vždy aktuálna a je dobré si údaje z listu vlastníctva a prípadnú existenciu práv tretích osôb overiť aj pomocou aplikácie cica.vugk.sk.

Avšak nie všetky právne vady z výpisu z listu vlastníctva zistíme. S istotou môžeme zistiť existenciu záložného práva, vecného bremena, obmedzenia vlastníckeho práva vyplývajúceho zo spoluvlastníctva, či prebiehajúcej zmeny v podobe tzv. plomby. Tieto právne vady môžu byť zmluvné či zákonné (na základe zákona alebo z rozhodnutia súdu, či iného orgánu).

Nie všetky práva v prospech tretích osôb sú však v katastri nehnuteľností evidované. Z listu vlastníctva tak nevyčítame, či na nehnuteľnostiach nie sú evidované nájomné zmluvy, zmluvy o zriadení iných užívacích práv, ktoré nie sú vecnými právami, nedoriešené reštitučné vzťahy a predovšetkým rôzne exekúcie a výkony rozhodnutia.

V kúpnej zmluve tak musia byť uvedené všetky práva tretích osôb a ťarchy, ktoré sa k nehnuteľnostiam vzťahujú a zároveň aj prehlásenie strany predávajúcej, že na nehnuteľnostiach neviaznu iné práva tretích osôb, ani možné výkony rozhodnutia.

Pokiaľ však nehnuteľnosť s ťarchou kupujeme, je nutné sa ešte pred podpisom kúpnej zmluvy podrobne zoznámiť s príslušnou dokumentáciu a vec prejednať s právnikom. Zároveň odporúčame do znenia kúpnej zmluvy uviesť aj časový horizont, dokedy má strana predávajúca povinnosť odhlásiť všetky osoby z trvalého bydliska, sídla, či miesta podnikania na adrese nehnuteľností.

Pri kúpe bytu je treba mať na pamäti, že súčasťou prevodu je aj spoluvlastnícky podiel na pozemkoch pod budovou a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach budovy. Okrem toho je ešte pred kúpu viac ako vhodné sa zoznámiť so stanovami spoločenstva vlastníkov, kontaktom na správcovskú spoločnosť a s poplatkovými povinnosťami, ako je napríklad fond opráv a platby za jednotlivé služby.

 

 Ako postupovať pri kúpe stavebného pozemku.

 

Pri kúpe stavebného pozemku je v prvom rade potrebné zistiť, či daný pozemok je formálne určený k výstavbe. K výstavbe môžu byť určené aj pozemky, ktoré sú v katastri nehnuteľností evidované ako orná pôda (ornej pôde sa budeme vzhľadom k rozsahu problematiky venovať v niektorom z ďalších článkov). Smerodajným sa tak pre nás stáva dokument označený ako „Územno-plánovacia informácia“. Túto informáciu nám aktuálne poskytne stavebný úrad obce pod ktorý pozemok katastrálne spadá. Z územno-plánovacej informácie sa dozvieme nielen funkčné zaradenie pozemku, ale aj maximálnu percentuálnu zastavanosť pozemku, výškové zónovanie a prípadne ďalšie obmedzenia vyplývajúce z územného plánu (napr. ekologické, energetické, ...).

Overenie práv v prospech tretích osôb preveríme spôsobom, ako je uvedené vyššie pri kúpe domu, či bytu. Zároveň je vhodné si opatriť aj predbežné vyjadrenia správnych orgánov, ktoré sa budú vyjadrovať k žiadosti o vydanie územného rozhodnutia, alebo stavebného povolenia.

Zvláštnu pozornosť je potrebné venovať sieťam, teda existencii prívodu elektriny, plynu, vody a kanalizácie k pozemku a predovšetkým prístupovej cesty k pozemku. Pri zisťovaní existencie prístupovej cesty k pozemku odporúčame overiť na príslušnom stavebnom úrade aj možnosť prístupu stavebnej techniky na pozemok.

Ako je vidieť, s kúpu nehnuteľností je spojených mnoho povinností a preventívnych opatrení, ktoré kupujúcemu zaručujú nerušené užívanie nehnuteľnosti. Aj keď to možno pre laika vyzerá niekedy  zložito a komplikovane, dajú sa všetky uvedené opatrenia pomerne rýchlo a efektívne zabezpečiť. S ohľadom na hore uvedené si tak dovolím radu na záver: „Zverte tieto starosti odborníkom“.

 

Peter Dorociak

Právny servis v spoločnosti ADRID REAL s.r.o.